Cas d'usage
Qu'est ce qu'un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat de location d’un local au sein duquel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Par rapport aux baux d’habitation, les baux commerciaux sont soumis à un régime juridique particulier. Ces dernières années, les baux commerciaux ont d’ailleurs fait l’objet de nombreuses modifications législatives (loi PINEL, loi MACRON…).
Le cabinet DHZ, intervenant très régulièrement en droit commercial, vous apporte son expertise et vous accompagne de la rédaction à l’extinction de votre bail commercial.
1/ Rédaction et conclusion du bail commercial
Plusieurs conditions doivent être respectées au moment de la conclusion d’un bail commercial. Le bailleur est tenu d’une obligation d’information à l’égard du locataire.
De nombreux documents doivent impérativement être joints en annexe du bail commercial (DPR, ERNT, état des lieux, état prévisionnel des travaux du bailleur…).
Le Cabinet DHZ peut se charger de la rédaction de votre bail commercial en prévoyant des clauses adaptées à votre projet. Une fois de plus, un bail bien rédigé permettra de limiter les conflits par la suite et de sécuriser la relation bailleur/locataire.
2/ Exécution du bail commercial
L’exécution du bail consiste, pour chacune des parties, à respecter les obligations prévues contractuellement :
Concernant les principales obligations du bailleur :
- Obligation de délivrance : le bailleur doit mettre à la disposition du locataire le local convenu en bon état de réparation.
- Obligation de garantir la jouissance paisible des lieux : le bailleur doit s’assurer que son locataire dispose et jouit pleinement de son local. Le bailleur ne doit donc pas venir troubler la jouissance du locataire de lui-même mais il doit également s’assurer que des tiers ne viennent pas troubler le locataire.
Concernant les principales obligations du locataire :
- Obligation de paiement du loyer et des charges
- Obligation de respecter la destination du local prévue au contrat
En cas de non-respect de ces obligations par votre locataire ou votre bailleur, le Cabinet DHZ vous accompagne pour faire valoir vos droits.
3/ Extinction du bail commercial
Les baux commerciaux sont en principe conclus pour une durée supérieure ou égale à 9 ans. Il existe par ailleurs des baux dérogatoires, conclus pour une durée maximale de 3 ans.
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Une des parties souhaite mettre fin au bail avant le terme :
Chaque partie peut mettre fin au bail avant l’expiration de la période de 9 ans en donnant congé à l’expiration de chaque période triennale (soit au bout de 3 ans, soit au bout de 6 ans), en respectant les formes du congé prévues au contrat et un préavis de 6 mois.
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Une des parties souhaite mettre fin au bail avant le terme :
Le terme prévu au bail est atteint :
Au terme prévu au bail, le preneur dispose d’un droit au renouvellement du bail.
Si le bailleur refuse le renouvellement du bail, il devra proposer une indemnité d’éviction au preneur. Si le bailleur et le locataire ne parviennent pas à fixer la valeur de cette indemnité locative de façon amiable, elle sera déterminée par un expert judiciaire.
Cette indemnité vise à compenser soit la perte du fonds de commerce, soit le coût de la réinstallation du locataire dans un autre local.
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Résolution pour non-respect des obligations contractuelles :
La résolution du contrat peut avoir lieu notamment en cas de défaut de paiement du loyer et des charges par le locataire.
Une clause résolutoire peut être inclue dans le bail. Elle prévoit qu’en cas de manquement du locataire à ses obligations, le bail sera résolu de plein droit.
A défaut d’insertion d’une telle clause dans le bail, la résolution peut être prononcée par le juge.
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Cession du bail commercial :
Il est également possible pour un locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce par exemple.
Qu’importe votre litige en matière de baux commerciaux (impayés de loyers, non-respect de la destination du local prévue au bail, litige quant à la répartition des travaux de réparation entre bailleur et locataire…), notre équipe vous accompagne pour faire valoir vos droits.
Que vous soyez bailleur ou locataire, le cabinet DHZ tentera, avant toute procédure contentieuse, de trouver une solution amiable pour résoudre votre litige (solution bien plus rapide et moins coûteuse).
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